Hufvudstaden trotsar fastighetssvackan – topplägen vinner när värdena vänder

Fastighetsvärdena börjar röra sig uppåt igen

Under årets första sex månader skrev Hufvudstaden upp värdet på sina fastigheter med 121 miljoner kronor. Samma period förra året skrevs värdena i stället ned med 247 miljoner kronor.

Fastighetsbeståndet värderades vid halvårsskiftet till 48,7 miljarder kronor, jämfört med 48,1 miljarder vid årsskiftet. Det är ingen dramatisk värdeuppgång för ett bestånd nära 50 miljarder, men riktningen är viktig efter flera år av press.

Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav låg samtidigt kvar på 4,1 procent. Uppskrivningen drivs därför i större utsträckning av högre hyror och förbättrad intjäning än av att marknaden plötsligt accepterar mycket lägre avkastning.

Det är potentiellt ett sundare tecken. När fastighetsmarknaden rusade före ränteuppgången kunde värden stiga snabbt när avkastningskraven pressades ned. Nu kommer förbättringen i större utsträckning från själva verksamheten.

Stockholm och Göteborg har blivit två olika marknader

Hufvudstadens portfölj är koncentrerad till några av Sveriges dyraste adresser. Omkring 83 procent av fastighetsvärdet finns i Stockholm och resterande del huvudsakligen i centrala Göteborg.

Det gör rapporten till en intressant temperaturmätare på marknaden för riktigt centrala kontor. I Stockholm beskriver bolaget efterfrågan på moderna kontor i attraktiva citylägen som fortsatt god.

I områden som Bibliotekstan, Norrmalmstorg, Hamngatan och Hötorget ligger marknadshyrorna för moderna kontor på mycket höga nivåer. Företag är fortfarande beredda att betala för rätt adress, standard och läge.

Göteborg är mer utmanande. Där finns ett större utbud av nyproducerade kontorslokaler, vilket pressar marknaden och gör konkurrensen om hyresgäster hårdare.

Det är kanske den viktigaste lärdomen från rapporten: det finns inte längre en enda svensk kontorsmarknad. Fastigheter i absoluta topplägen börjar skilja ut sig tydligt från resten.

Tomma lokaler blir färre

Även uthyrningen går åt rätt håll. Hufvudstadens hyresvakansgrad, exklusive större utvecklingsprojekt, sjönk till 4,7 procent från 6,9 procent ett år tidigare.

Ett tydligt exempel är projektet Kåkenhusen 40 i Stockholm, som marknadsförs under namnet The Corner. Där byggs omkring 5 600 kvadratmeter kontor om och vid halvårsskiftet var 98 procent av ytan uthyrd, med Max Matthiessen som största hyresgäst.

Det visar varför Hufvudstadens strategi kan fungera även på en svagare kontorsmarknad. Bolaget behöver inte att hela marknaden återhämtar sig. Det räcker långt att företag fortfarande är villiga att betala för några av de bästa adresserna i Stockholm.

Miljardprojektet i Göteborg börjar fyllas

Samtidigt närmar sig ett av Hufvudstadens största projekt färdigställande. Kvarteret Johanna i centrala Göteborg omfattar omkring 31 400 kvadratmeter uthyrningsbar yta och en beräknad investering på cirka 2,8 miljarder kronor.

Vid halvårsskiftet hade avtal tecknats för ungefär 24 600 kvadratmeter. Under kvartalet blev bland annat New Wave Group och Tången Industrikapital nya hyresgäster.

De första hyresgästerna har redan börjat flytta in, men den större effekten på Hufvudstadens intjäning väntas komma längre fram när fler lokaler tas i bruk. Det gör projektet till en av de viktigaste sakerna att följa i bolaget framöver.

Även NK visar förbättring

Hufvudstaden är inte bara kontor. Bolaget äger även NK-fastigheterna och driver delar av verksamheten inom NK Retail.

Den delen är fortfarande förlustbringande, men utvecklingen går åt rätt håll. Under första halvåret minskade bruttoförlusten inom NK Retail till 27 miljoner kronor, från 37 miljoner ett år tidigare.

Rensat för en avyttrad verksamhet ökade försäljningen inom NK Retail med 5 procent. Nya etableringar i centrala lägen är samtidigt en signal om att efterfrågan på de mest attraktiva butikslägena fortfarande finns.

Men allt är inte positivt

Rapporten innehåller också tydliga varningssignaler. När Hufvudstaden omförhandlade hyror under halvåret blev kontorshyrorna i genomsnitt oförändrade, medan butikshyrorna pressades ned.

Totalt omförhandlades 38 500 kvadratmeter och den genomsnittliga hyran efter omförhandling blev omkring 4 procent lägre än den indexerade hyran för 2026.

Finansieringen har också blivit dyrare. Bolagets lånekostnader steg till 183 miljoner kronor under första halvåret, från 154 miljoner året före, på grund av både större lånevolym och något högre genomsnittsränta.

Det är en viktig påminnelse om att fastighetssektorns ränteproblem inte har försvunnit.

Börsen tror fortfarande inte fullt ut på fastigheterna

Trots förbättringarna värderas Hufvudstaden fortfarande försiktigt på börsen. Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 190 kronor per aktie vid halvårsskiftet.

Tre externa värderingsföretag värderade nio av Hufvudstadens fastigheter till totalt 14,6 miljarder kronor. Hufvudstaden hade samtidigt samma fastigheter bokförda till omkring 14,0 miljarder kronor.

Det betyder inte automatiskt att aktien är billig. Men det visar att börsens försiktighet inte enkelt kan förklaras med att bolaget verkar ha blåst upp värdena på sina fastigheter.

En återhämtning – men bara på rätt adress

Hufvudstadens rapport är därför större än bara ett enskilt fastighetsbolags kvartalssiffror. Den visar hur den svenska fastighetsmarknaden håller på att förändras.

De stora generella nedskrivningarna verkar ha bromsat in. De mest attraktiva citylägena kan återigen få stigande värden, men återhämtningen är långt ifrån jämnt fördelad.

Göteborg är svagare än centrala Stockholm. Nyproducerade kontor har det tuffare där utbudet är stort. Butikshyror pressas fortfarande och högre finansieringskostnader fortsätter att äta av resultaten.

För Hufvudstaden är styrkan samtidigt uppenbar: när fastighetsmarknaden delas upp mellan vinnare och förlorare sitter bolaget på några av adresserna som hyresgäster fortfarande verkar vara beredda att betala för.

Det är inte en bred fastighetsboom som är tillbaka. Men för de bästa fastigheterna kan botten redan ligga bakom oss.